商業地域の容積率を悪用する「津田沼 ザ・タワー」。及、都市計画しない習志野市都市計画課

[第465回]
   前回前々回に続き、習志野市のJR「津田沼」駅南側の「津田沼 ザ・タワー」と称する唯我独尊とでもいうのか、自分さえよければいいという高層マンションについてです。
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( ↑ 「津田沼 ザ・タワー」 北東側から見たもの。 )
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( ↑ 「津田沼 ザ・タワー」 北西側から見たもの。 )
  2019年6月18日(火)、まず、船橋市役所の都市計画課を訪ねました。 私の現住居は船橋市で、この「津田沼 ザ・タワー」は習志野市と船橋市の境界に近い習志野市です。 工事中建物の場所が習志野市ならば、習志野市の市役所の方に言うべきではないかという考え方もありますが、しかし、その前に、我が家が建っている場所は第一種低層住居専用地域であり、そうである以上、第一種専用住居専用地域の住民は低層住宅の健全な居住環境を守られないといけないはずであり、船橋市は居住環境を害されないように配慮するべきです。ですから、船橋市の都市計画課に行き、習志野市のJR「津田沼」駅の南側に建築工事中の「津田沼 ザ・タワー」のために船橋市の住居系用途地域の居住環境が悪化させられつつありますが、対処していただけないでしょうか・・・と話しました。船橋市の住民である私にとっては、習志野市で建築工事中の建物がどうであるかよりも、我が家の居住環境が害されない事の方が大事であり、そうである以上は船橋市の方に先に話をするのが筋であろうと考えたのです。
   しかし、船橋市役所の都市計画課では、「場所は船橋市ですか」と尋ねるのです。どうも、市役所の職員というのは、違法・違反をしているのかどうか、違法・違反しているのならその市の職員が言わないといけないからその建築地の市に言ってもらいたいという意識があるように思えます。たしかに、違法・違反している場合には建築地の市に言うべきでしょう。しかし、同時に、居住地の用途地域の趣旨は守られないといけないはずであり、居住地の市役所、特に用途地域を定めた都市計画課は、自分のところが定めた用途地域の環境が守られるように努力するべきであり、それが妨げられるようであれば妨げる要因を排除するよう努力すべきであるはずです。又、妨げるものが隣接の市の都市計画であるならば、隣接の市の都市計画課に対して苦情・抗議を入れるなどするべきです。違いますか?

   私は1992年に宅地建物取引主任者→宅地建物取引士の試験に合格したのですが、その時点よりも用途地域が細分化されて用途地域の種類が増えて、12種類になっていましたが、さらに田園住居地域というものができて、13になりました。
   都市計画法第9条では、
第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。≫と規定されています。住居系用途地域はほかに
≪ 2 第二種低層住居専用地域は、主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
3 第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
4 第二種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
5 第一種住居地域は、住居の環境を保護するため定める地域とする。
6 第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域とする。
7 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
8 田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。≫
という規定になっています。『パーフェクト宅建 基本書』(2016.11.30.平成29年(2017年)版 住宅新報社)の237頁の用途地域の表にも、↑の文章から「とする。」を省いた文章がそのまま書かれています。
ですから、住居系の用途地域は≪住居の環境を保護するために定め≫ているわけですから、≪住居の環境≫は≪保護≫されなければならないはずなのです。宅地建物取引士の方、宅地建物取引士試験を受験しようとしている方、宅地建物取引業に従事している方、そうですよね。そうでしょ。「津田沼 ザ・タワー」の事業者である三菱地所レジデンス(株)・三井不動産レジデンシャル(株)・野村不動産(株)は宅地建物取引業者であるはずですから、宅地建物取引士の資格を持っている人がいるはずですが、こういう規定はご存知ですよね。宅地建物取引士の資格を持っていない人でも、宅地建物取引業者の「政令使用人」は理解していないといけないはずですね。宅地建物取引業の会社の経営者が「『政令使用人』て何ですかあ」ないんて言わないでくださいよ。(株)エイブル あたりですと、もし、何かあったら責任とるのは宅地建物取引主任者→宅地建物取引士の資格もってるやつ・・とか思ってる店長(宅地建物取引主任者→宅地建物取引士の資格は持っていない)が考えているようですが、「入社したばかりのヒラ」と違って店長とかは「政令使用人」とされており、責任はあるんですからね。
( ※ 《電子政府の総合窓口e-Gov 都市計画法》 https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=343AC0000000100_20180715_430AC0000000022&openerCode=1 )

   2019年6月18日(火)、船橋市役所の都市計画課に問い合わせたところ、「そこは船橋市ですか」とまず言われたのですが、建築地が習志野市だということは確認の上で私は船橋市役所の方に先に行ったのです。船橋市は船橋市の住居系用途地域の住人の居住環境を守る義務があるはずだからです。第一種低層住居専用地域には住居でも高い建物は建てられませんが、隣接する別の用途地域に背の高いものが建てられる可能性はあります。しかし、その場合でも、6階建てか7階建てくらいのマンションであれば、そのマンションが建っている用途地域内においては影響はあっても、第一種低層住居専用地域の戸建住人には影響は小さい。それに対して、「津田沼 ザ・タワー」のような巨大な岩山を人工的に造られたのでは、相当に広い範囲にまで影響を及ぼすことになります。
  しかし、船橋市の都市計画課としては、習志野市のことについては言えないらしい。「気持ちはわかりますが」と言われたけれども、それ以上はできないらしい。しかし、やっぱり、第一種低層住居専用地域およに住居系用途地域と船橋市の都市計画課が定めた地域は、その用途地域の居住環境は守れられないといけないはずで、習志野市が船橋市の居住環境を悪化させるような都市計画を立てるのであれば、船橋市は習志野市に配慮を求めるべきではないか。

   そして、同日、2019年6月18日(火)、習志野市役所の都市計画課に行きました。ところが、ここでは「気持ちはわかりますが」とも言わない。習志野市都市計画課の小口氏は「この場所は津田沼駅のすぐ南で商業施設を建てるべき場所として用途地域は商業地域に指定されている場所ですから、高層ビルを建てることができる場所なんです」と言うのです。それで、私は言いました。 「たしかに、駅のすぐ近くですから、商業施設を建てる地域だというのはわかります。ですから、すぐ北のモリシアセンターのビルが11階建てのようですが、モリシアセンターのビルくらいの高さのビルを商業施設として建てるのであれば、いいと思います。その場所に合ったものでしょう。しかし、この『津田沼 ザ・タワー』はその程度の高さではありませんね。44階建てで150mを越える岩山です。モリシアセンターは、周囲には影響は出るでしょうけれども、我が家のようなある程度離れた船橋市にまで影響を及ぼすことはありません。それに対して、この『津田沼 ザ・タワー』はこれは人工的な山であって、相当に広い範囲に影響を及ぼしますし、その場所が商業地域であっても、住居系用途地域にも影響を及ぼすことになるのです。住居系用途地域というのは住居としての環境を守られるべき地域のはずです。習志野市としては、住居系用途地域の環境を破壊するようなものは、たとえ、商業系用途地域に建てる場合でも認めるべきではないのと違いますかと。
   しかし、習志野市役所の都市計画課の担当者小口氏は、「住居表示系用途地域でも容積率の条件を満たすことができれば高層ビルを建てることはできるんです。ですから、他にもできていく可能性があります。この場所は商業地域に指定されている場所で、商業施設を作るべき場所ですから容積率も大きく設定されていて、高層ビルを建てることができる場所ですから」と言うのです。それで、私は言いました。 「駅に近い場所だから商業施設を作るべき場所なので容積率は大きく設定されていると今言われましたが、その通り、商業地域として商業施設を建てるべき場所ですね。そうであるにもかかわらず、この『津田沼 ザ・タワー』は商業施設ではありませんね。もしかすると、1階だけ何店舗か商業施設が入るとかいうことがあるかもしれませんが、大部分は専用住宅ですね。どうして、商業施設を建てるべき場所に専用住宅ばかりの高層マンションが建てられるのですか」と。
   それに対して、小口氏は、「商業地域というのは、住居を建てて住んでもいい場所なんです。昔からそこに住んでいる人もいますし、そういう人に出ていけということは言えません」と言って話をすり替えようとしたのです。それは明らかに話のすり替えです。 私は「駅に近い場所でも、昔々からそこに住んできた人はいるでしょう。そういう人に、その駅の付近が商業施設のビルが多く建つ場所になってきたからといって、そこに住むなと言うわけにもいかないでしょうし、住んでいいと思います。しかし、この『津田沼 ザ・タワー』はそういうものとは違いますね」と言いました。
   小口氏は「ですから、商業施設というものは住居を建てて住んでもいい場所なんです」と言うので、私は「用途地域の規制はそうでしょうけれども、今までは商業地域に指定された場所というのは、専用住宅を建てて住んでもいいという法規制であっても、それでも、実際には大部分は商業施設が建てられることになったわけです。だから、商業地域に住居を建ててもかまわないという規制で問題は出なかったのです。しかし、最近ではそうではないのです。津田沼駅だけではなく、船橋駅でも本八幡駅でも市川駅でも駅のすぐそばに高層マンションが建てられてしまって、商業施設を建てるべき場所だから容積率は大きめに設定したというものを悪用されているのです。商業施設を建てるべき場所だから容積率を高めに設定したというのに、商業施設が造られずに商業施設を作る場所だから容積率を高めに設定されたのをいいことに専用住宅ばかりの巨大なマンションを作られてしまっているのです。これは商業施設をもっぱら作る地域として商業地域に指定したという用途地域の趣旨に反しますねと。
   ところが、それに対して小口氏は「商業地域というのは、商業施設を作ってもいいし、専用住宅を作ってもいい地域なんです」と言い張るのです。私は「ですから、それは、商業地域に専用住宅を作ってもいいとしていても、それでも実際には昔々からそこに住んでいる人を別にすればもっぱら商業施設ができたので、それで問題はなかったのですが、最近ではそうではなくなってきたわけですよね。そうであれば、この『津田沼 ザ・タワー』については、ここまで工事が進んだものについて、今から壊せというのは簡単ではないかもしれないけれども、今後の問題としてでも、駅前のビルについては、たとえば、モリシアセンターくらいの高さのものまではいいということにするとか、住居を建てて悪いことはないが新築のものについては床面積の半分以上は商業施設とするか、もしくは、既存の専用住宅の建て替えの場合には既存の建物の床面積まではいいとするとか、そういった規定を設けるべきではありませんか。今後の問題としてでも、考えていただくことはできませんか。船橋市では用途地域や容積率と別に高さを30mまでと規制されている地域があるようですが、習志野市でもそういう規制を設けるべきではありませんか。」と言いました。
   ところが、小口氏は「いえ。習志野市としては、この場所に高層マンションを建ててはいけないというような規定を設けることは絶対にしません」と言い張るのです。「どうしてですか」と私は言ったのですが、小口氏はさらに「ここは商業地域として容積率は大きく設定されていますし、高さの制限はありませんから」と言う。私は「問題は2つあって、この『津田沼 ザ・タワー』をどうするかという問題と、もうひとつは、今後の問題として、これ以上、こういう物を建てられたくないという問題があるのです。すでに工事が進んだものについては、どうもできなかったとしても、今後の問題として、この場所にここまで背の高いものを建てるのは不適切なはずですから、それを検討していただけませんか。船橋市でも高さは30mまでという規定を設けた場所があるようですが、習志野市でもそういったものを考えていただけませんか」と言ったのですが、小口氏は「いえ。習志野市では高さの制限を設けるようなことはしません」と言うのです。少なくとも、「今後の問題として考えていただけませんか」と市民が市役所職員に訴えているのに、それに対して、都市計画課の職員(小口氏)が「習志野市役所としては、そういうことを検討する意思はまったくありません」(原文の通り)と断固として言い張るのですが、なにゆえ、検討することも拒否するのでしょうか。習志野市役所都市計画課というのは、習志野市役所都市計画課の職員の地所に習志野市民や船橋市民は住ませてもらっているとでも思っているのか? 習志野市役所都市計画課の職員に習志野市民や船橋市民が雇われているとでも思っているのか?
   「どうしてですか」と言ったところ、またもや、都市計画課の小口氏は「ですから、ここは商業地域で商業施設を建てるべき場所ですから、だから、背の高い建物を建てることができる場所なんです」と言う。そう言うので、私は「ですから、これは商業施設と違いますでしょ。商業施設を建てるべき場所だから背の高い建物を建てることが認められていると言いながら、専用住宅を建てているじゃないですか」と言ったのですが、さらに小口氏は「ですから、商業地域に専用住宅を建てるのは認められているのです」と言うのです。「だから、認めないように規制をしていただけませんかと言っているのです」と私は言いましたが、小口氏は「いえ。そういう規制は設けません」と言い張ります。
   まず、はっきりと違法であるものについて、それを指導してくれという話ならば、都市計画課よりも建築指導課に話すべきで、私は建築指導課の方に話をしたでしょう。そうではなく都市計画課に話をしたのは、違法であるかないかという問題と別に、違法でなかったとしても、その場合、法規制の設定に問題があるのではないか、都市計画課の都市計画のあり方に適切と言えないところがあるのではないかということを言うために都市計画課の方に話をしたのです。
   ところが、習志野市役所の都市計画課の担当の小口氏は法規制に違反しないとそちらの話ばかりをして、そして、都市計画のあり方として、今後の問題としてでも、検討してもらえませんかと私が言ったのに対し、「習志野市としては、そういう検討はしません。ここは高い建物を建てていい場所ですから」とまたもや、法規制に違反していないというところに話を持っていってしまうのでした。
   そのうち、別の職員、藤井氏が横から「それでは、そういうご意見もあったということで、上の者に話をするようにしますから」と言い、藤井氏が横からそう言ったことにより、小口氏も「はい。そういう意見もあると上の者に伝えるようにします」と言ったのですが、話しぶりから判断して、それは口先だけで、追い返そうとして言っただけと思われます。そもそも、「上の者」でないとわからないようなものなら、最初から、その「上の者」を呼んできて話を聞かせればよかったのです。もしも、「話を聞いてもわからない下っ端」であるのなら、私だって暇じゃないのですから、そんな人に話すべきではなかったということになります。
  習志野市役所都市計画課の小口氏に私は「習志野市や船橋市というのは、このあたりまで来ると自然環境も悪くない場所に戸建に住むことができるということで、それで東京の都心から少し離れているけれどもここに住もうということで習志野市や船橋市に住んでいる人が少なくないのに、この『津田沼 ザ・タワー』のようなものの建築を認めるということになると、もはや、この地域は高層マンションに住む人の地域ということになって、戸建住宅に住む人間は習志野市や船橋市には住むなということになってしまいますね」と言いましたところが、小口氏は「どうしてですか。住めばいいでしょ。低層住居専用地域だってあるのですから、そういう所に住んだらいいでしょうが」とひとを馬鹿にしたように発言した。それで、私は「こういう高層マンションに上から足で踏みつけられるようにしてその足の下に住めということですか。この高層マンションの住人の足の下みたいな場所にでも住みたいというような卑しい人間は戸建に住んだらいいとそういうことですか」と言ったのですが、「どうしてですか。高層マンションに住みたい人は高層マンションに住んで、戸建てに住みたい人は戸建に住んだらいいでしょうが」と言うので、「だから、6階建てとか7階建てとかのマンションでも、昔からその地域に住んできた戸建住宅の住民と新しく建てられたマンションの住民とで両立できない場合があるようだけれども、これはその程度の問題とは違いますでしょ。6階建て・7階建てくらいのマンションはその用途地域の戸建住宅の住人と両立できない場合はあっても、あくまでもその地域でのことですが、この『津田沼 ザ・タワー』ほど大きい背の高いものになると、相当広い範囲の戸建住宅や既存の普通のマンションの住人が上から抑えつけられるような状況になるのです。この高層マンションの住人の足の下みたいな場所にでも住みたいような卑しい人間なら戸建に住めとそう言いたいということですか」と言ったのですが、「なんで、ですか。住んだらいいでしょうが。戸建に住みたいなら戸建に住んだらいいでしょうが」と言って、ひとの話をまともに受け取ろうとしなかったのです。習志野市役所都市計画課の対応は、ひとを馬鹿にしているとしか思えないのです。

   高層ビルというものがいいか悪いかといった意見もありますが、船橋市・習志野市に住みたいと思って住んだ者というのは、船橋市・習志野市ならば戸建住宅に住めると思って住んだ人間、マンションの住民にしても、「普通のマンション」の住民の場合は、船橋市・習志野市ならば高層ビルなどはできないだろうと思い、そういう場所を選んで住んだ、そういう場所に土地建物やマンションを購入して住んだのに、それなのに、その条件を破壊されることになるのです。それでいて、自分達だけが「津田沼駅徒歩4分」「駅ペデストリアンデッキ直結」などと書いているのですが、自分達の環境を確保すれば、それまでの先住の住民の居住環境を破壊してもかまわないと宣言しているようなものです。
  習志野市役所都市計画課の小口氏は「ここ(「津田沼 ザ・タワー」の場所)は、JRの津田沼駅からすぐで、JRの津田沼駅は快速の停まる駅で、快速の停まる駅から徒歩すぐだということで人気があるんです」などと、まるで、この「津田沼 ザ・タワー」のセールスマンみたいなことを言ったのですが、私は船橋市役所都市計画課の人にも習志野市役所都市計画課の小口氏にも言いましたが、「『JRの快速の停まる駅』『私鉄の特急が停まる駅』の周囲というのは、商業施設や船橋駅前のフェイスビルのような市役所その他の公共施設などが主として建てられるべき場所であり、上から下まで住居のマンションが建てられるべき場所ではないはずであり、このような高層マンションに駅の周囲を占拠されることになるならば、そんな駅にJRの快速・私鉄の特急を停車させる必要はないはずで、JRの快速・私鉄の特急は他の駅に停めるべきだということになります。」 そうでしょ。違いますか? 周囲はマンションばかりという場所の駅なら、そんな駅に「JRの快速」「私鉄の特急」を停車させる必要はなく、他の駅に「JRの快速」「私鉄の特急」は停車させればいいということになるのと違いますか?  そもそも、なんで、習志野市の都市計画課の職員が、三菱地所レジデンス(株)・三井不動産レジデンシャル(株)・野村不動産(株)の部下かセールスマンかみたいな口をきくのでしょうね。
   私は習志野市役所の都市計画課の小口氏に、「パリのモンパルナス地区に、モンパルナスタワーというのがあり、これは高層ビルであって、東京タワーとかエッフェル塔のようなタワーではないのだけれども、タワーと言われているのですが、なぜ、そうなったかというと、モンパルナス地区に高層ビル群を建てようという計画ができて、最初に建てられたのがモンパルナスタワーだったけれども、最初に1つ建った時に、パリの市民は、パリにこんなものは建てるべきではないと反対をして、それで、2番目以降のものは建てられないようになったため、1つだけが建っているので、モンパルナスタワーと言われるようになったらしいのですが、習志野市でも船橋市でも、こんなものは建てるべきではないはずですよ」とも言いましたが、小口氏は「パリの市民」とは違って船橋市や習志野市の景観については関心はないようでした。この話を母にしたところ、「習志野市の職員なんかに、パリのモンパルナスタワーなんて話をしても、レベル的に無理だわ」と言うのでしたが、そうかもしれんなあ・・・と思わないこともないのですが、しかし、モンパルナスタワーの話を知っているか知らなかったかはともかく、都市計画課という部署に勤務している以上は、国内国外における景観についての例には関心を持っているべきであり、「レベル的に無理」なんていうように市役所職員は居直ってもらいたくはないですね。「レベル的に無理」なら市役所職員はやめてもらった方がいいのではないかと思います。

   現地の「特定建築行為計画のお知らせ」の票を見ると、事業者・設計者・施工者の名称が書かれているのですが、その下に
「 この内容についてのお問い合わせは次の連絡先にお願いします。
  (事業に関する問い合わせ先) 氏名 株式会社オリジナルワーク一級建築士事務所 高浦
                          電話番号03-3868-3001  」
と書かれています。↓
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( ↑ クリックすると大きくなるので、大きくして見てください。)
↑これもおかしい。事業者は三菱地所レジデンス(株)・三井不動産レジデンシャル(株)・野村不動産(株)であり、設計者・施行者は(株)フジタですから、たとえば、夜は安全のため、赤いランプが上層階で点滅していますが、昼間でも曇っている日があり、そういう日は昼間は点灯されていないが安全のために、昼間でもけぶっているような日は点灯させるべきではないかといった話をするのなら、施工者の(株)フジタにするべきであり、事業そのものについての賛否その他は三菱地所レジデンス(株)などにするべきことで、株式会社オリジナルワーク一級建築士事務所 は事業者でもなければ施工者でもなく、事業者はその事業に対する問い合わせには応じるべきであり、事業者でもなく施行者でもない者に話をしろというのは筋が通りません。
  2019年6月27日、私はこれを習志野市役所の建築指導課 山本氏に指摘し、「枠内に記載されている『事業者』『設計者』『施工者』でない者に問い合わせをしろという文章を枠外に記載したのでは、それでは、この枠内に書かれている内容は何なのだ、枠内に事業者と設計者・施行者の名称が書かれているということは、問合せはそこにしてくれという意味のはずなのに、枠外にそれに反することを書いたのでは、それではこの枠内に書いていることは何なんだ、嘘を書いているのかということになりませんか」と言ったのです。
   建築指導課の山本氏は「うちの方では、事業者の誰かを問合せ先にしないといけないとは言っていないので」とかいう返事でした。しかし、事業者は、ここまで大規模の事業をやる以上は、それに対する市民の問合せには誠意をもって応じるべきです。事業者は三菱地所レジデンス(株)・三井不動産レジデンシャル(株)・野村不動産(株)で、開発行為事業者は三菱地所レジデンス(株)です。これらの事業者は市民からの問い合わせには応じるべきであり、事業者でもない者に話をしろというのは不適切ではないか。私はそれを山本氏に言いました。山本氏は申請のための書式を見せてくれて、「この書式にも、事業者・設計者・施行者と別に問合せ先を書いてもらう欄を設けていますから」と言うのでしたが、私は「その問合せ先の欄には、上の事業者として名前があがっている3社のうち、どこに問い合わせてほしいのか、その3社の中のどこかを記載するべきと違うのですか。事業者でもない者を問合せ先として記入すべきではないのち違いますか」と言ったのです。
   (株)オリジナルワーク一級建築士事務所は事業者でもなく設計者でも施工者でもなく、そして、名称から考えると一級建築士事務所ということで、弁護士でもないわけです。法律行為の代理は弁護士でないとおこなってはいけないことに弁護士法で規定されているはずで、その場合の「法律行為」をどこまでとするかは説が分かれるようですが、弁護士でもない者が事業者でもないのに事業者に問い合わせをせずに自分に言えと言ったのでは、弁護士法に抵触する可能性が考えられます。
   弁護士法第72条では、
≪ 弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。 ≫とあり、
第77条には、 
≪次の各号のいずれかに該当する者は、二年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。
一 ・・・
二 ・・・
三 第七十二条の規定に違反した者
四 ・・・ ≫
と規定されているのです。 
《コトバンク 弁護士法第72条》https://kotobank.jp/word/%E5%BC%81%E8%AD%B7%E5%A3%AB%E6%B3%9572%E6%9D%A1-890923には、
≪ 弁護士ではない人が、報酬目的で交通事故の示談交渉、債権の取り立て、離婚交渉など「法律事件」に関して鑑定、代理、仲裁、和解など法律事務をすることができないと定めている。違反した場合、2年以下の懲役か300万円以下の罰金が科される。
(2010-11-14 朝日新聞 朝刊 鳥取全県 1地方) ≫
と出ています。 但し、この条文の≪その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。≫の「法律事務」とは何を指すのか、どこからが違反・違法になるのかについては、説が分かれているようで、日弁連(日本弁護士連合会)は≪紛争性の有無にかかわらずすべての法律事務をいう≫と主張しているようですが、≪法律上の権利義務に関して争いや疑義を有するものである≫ことを言うという説や、日本司法書士連合会・日本行政書士連合会のように訴訟などが裁判所などにおこされたものをいうという説などがあるようで、この株式会社オリジナルワーク一級建築士事務所は「一級建築士事務所」と名のっているからには一級建築士の資格を持っている人が1人以上在籍しているのでしょうけれども、法律事務所ではないようであり、弁護士でない以上、「微妙」なところではあるとしても、弁護士法第72条に抵触する可能性が考えられます。事業者が三菱地所レジデンス(株)・三井不動産レジデンシャル(株)・野村不動産(株)ですから、もし私がやった場合なんかとは違って警察・検察・裁判所は三菱・三井・野村の名前に平伏して「言うことをきく」かもしれませんが、その前に、三菱地所レジデンス(株)は、なぜ、自分のところを問合せ先にしないのか、なぜ自分の所で問合せに応じようとしないのか、それが何より疑問です。
※ 弁護士法 http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/detail_main?re=&vm=01&id=1878

  習志野市特定建築行為の手続きに関する条例第9条では、
≪ 事業者は、許可等を要する特定建築行為を行う場合は、前条第1項の公開標識を設置した後、説明会等の方法により近隣住民に当該特定建築行為に係る計画の内容及び工事中の安全対策について説明しなければならない。
2 事業者等は、近隣住民から特定建築行為に係る計画及び工事の内容についての説明を求められたときは、これに応じなければならない。 ≫
と規定されています。
※ 習志野市特定建築行為の手続きに関する条例 https://www.city.narashino.lg.jp/joho/machidukuri/kenchiku/tetsuduki/340420140303163553776.files/joureihonbun.pdf#search=%27%E7%BF%92%E5%BF%97%E9%87%8E%E5%B8%82%E7%89%B9%E5%AE%9A%E5%BB%BA%E7%AF%89%E8%A1%8C%E7%82%BA%E3%81%AE%E6%89%8B%E7%B6%9A%E3%81%8D%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E6%9D%A1%E4%BE%8B%27
   しかし、我が家はそんなもの知らないうちに、ふと気づくと2階の窓の正面南側の位置に巨大な岩山が出現していたのです。 習志野市役所建築指導課の山本氏にそれを話しましたところ、この「近隣住民に」という用語に定義があって、半径50m以内と日影を生ずる範囲内ということになっているというのです。だから、我が家はその範囲の外ですから、南側目の前に巨大な岩山が出現するまでこの計画自体を知らなかったのです。
  しかし、モリシアセンターのような11階建てくらいのビルなら50m以内とかそれでいいかもしれませんが、150mを越える岩山を人工的に作ろうという場合には、そうではなく、習志野市南部・船橋市南東部全域の住民に説明をして、それも、説明すればいいということではなく、最低でも住民の過半数から承諾を得て建築できるというくらいの規定にするべきです。そう思いませんか。

   もうひとつ、問題点として、JR「津田沼」駅が船橋市と習志野市の境界にあり、駅の南側は習志野市で北側は船橋市であるため、よその市の環境については、「知ったことではない」とは言わないが、自分の所の市の場合と同じとはいかない、というところがあるように思えました。都市計画を立てるにおいては、習志野市も船橋市のことを考慮して、船橋市も習志野市のことを考慮して都市計画を立てるべきであり、そのあたりを両者で打合せをするべきで、もしも、できないのなら、都市計画は市でではなく県でおこなうべきだと思います。

   我が家は、せっかく、北が高く南が低いという位置に土地建物を購入して住んだのに、かつ、そういう場所に住みたいと思うから、東京都内や東京都内から近い場所ではなく東京の都心から少し距離のある船橋市に住んだのに、又、そういう立地の場所に住みたいと思うから、坂の中腹で駅からも少し距離のある場所に住んだのに、それなのに、 「駅近」の場所に巨大な岩山を人工的に造られて、目の前をふさがれ、それまで、海から我が家までの間の土地は平野であったのに、その平野を「盆地」化されてしまうというのは理不尽です。 「津田沼 ザ・タワー」はすでに完売したということですが、「津田沼 ザ・タワー」を購入した人は、空を占拠した三菱地所レジデンス(株)などの「事業者」にカネを払って空を購入したようですが、それによって影響を受ける者にはなんら払う必要はないように思っているようですが、そのあたりも認識は適切ではないのではないか。 「事業者」にカネを払えば我が家の南側正面の空を購入することが認められると言いたいのか? そういうものではないように思うのだが。

   今は、夜間は航空機への安全のための赤い照明塔と上層階に照明がいくらかついているという程度ですが、もし、全室入居したとなると、多くの部屋に照明がつくと、この建物がひとつの大きな照明塔が建っていることになりそうです。東京タワーなどは点灯するか消灯するか選べますが、人の住んでいるマンションはそうはいきません。そうなると、夜でも習志野市西部・船橋市南東部はこのマンションによって照らされて夜でなくなってしまうことが考えられます。私は中学生の頃から星座を見るのを趣味としてきましたが、最近、街灯が明るいものがついて、街灯が悪いということではないけれども、明るすぎて星座が見えないようになってきてしまっています。こんな照明塔マンションを建てられたのでは、ますます、星座は見えなくなるでしょう。中学校の理科の先生は文句を言わないのか不思議です。「智恵子は東京に空がないといふ」と高村光太郎は『智恵子抄』の「あどけない話」で述べているが、福島県の美しい空を見た上で東京の空を見ると、たしかに東京の「空」は空じゃないなあという気持ちになりますが、『智恵子抄』で述べられているのは主として昼の空のことだと思いますが、夜の空もまた、星座が見えないような「空」はもはや空ではないのではないか。

  建築指導課の山本氏より、「私から事業者の方に、連絡するように言います」と言われ、匿名にする必要もないので、私の住所・氏名・電話番号を伝えたところ、事業者でもない(株)オリジナルワーク一級建築士事務所の高浦氏より私の携帯電話に電話が入りましたが、事業者でもない人から電話されても困りますし、私としては、行政としてなんとかできないものかと言いたかったのであり、おそらく、高浦氏は電話で話をして納得してもらいたいということではないのかと思いますが、納得などいくものではないし、できることなら「上3分の2は削り落としてもらいたい、残った3分の1は床面積の過半数は商業施設にしてもらいたい」と言いたいところですし、そのくらいが妥協点だと思うのですが、「やった者勝ち」みたいに工事を進めて既成事実を作ってしまっているのです。「上3分の1を削り落としてください」と言えば削り落としてくれるでしょうか? 「建築地は商業地域ですから、商業地域という用途地域の趣旨に沿うように、床面積の過半数は商業施設になるようにしてください」と言いたいところですが、言えばそうしてくれるのでしょうか。

問題は3つあります。
(1) 「法に違反しない」というのと「法の欠陥をついて、違法ではないようにすりぬける」というのは同じではないわけで、今からでもこの野蛮な「津田沼 ザ・タワー」をなんとかできないものか、という問題。
(2) もうひとつは、ここまでできてしまったものを撤去させるのは簡単ではないとしても、「やったもん勝ち」みたいに作られてしまう制度、及び、こういうものについて、市民の意見が反映されていない都市計画のあり方をなんとかできないものか。
(3) 3つ目に、船橋市と習志野市の境界に近い部分について、それも、6階建て・7階建てくらいのマンションならともかく、山を人工的に造ろうというようなものについては、建築地の周囲50mだの100mだのという範囲ではだめで、隣の市にも隣の市の市民にも、「説明する」ではなく「承諾を得る」必要があるのではないのか、という問題。

   私は、これらの問題については、たいていの人は私と同様に思うのではないかと考えたのですが、ひとによってはそうではないらしく、こういう高層ビルに賛成だという人もいるらしい。
   しかし、高層ビルに賛成か反対かということと、船橋市や習志野市に高層ビルを建てるのがどうかという問題は同じではない。江東区・墨田区・江戸川区あたりの地下鉄の駅から徒歩5分以内といった場所などは、今現在では大変便利な場所になりました。東京の都心や都心からすぐの場所のマンションが便利だからそに住むという人もいますが、船橋市や習志野市に住む人は、戸建ての家に住みたいから船橋市や習志野市に住んでいる人が多く、マンションでも「普通のマンション」に住んでいる人は、高層ビルなんてない場所だからここに住んでいるという人が多いはずです。「津田沼 ザ・タワー」は「快速停車駅に直結」などという文句を売りにしているようですが、快速停車駅に直結の巨大な岩山に住みたいなら、船橋市や習志野市に住まなくても、東京都内に住めばいいのです。

  尾島敏雄『異議あり! 臨海副都心』(1992.岩波ブックレット)には、臨海部に高層ビルが立ち並ぶことによって、海風が遮られ、その内側の平野が「盆地化」されて、夏場の気温も上昇する可能性が指摘されていますが、そういうことは東京の都心の話であって船橋市や習志野市のことではないと思っていましたが、ひとごとではなくなってきました。

   イタリアに旅行した時、買い物をする場合、駅の切符売り場で切符を買う時、どうも、イタリアの人はお釣りの計算が得意でない人が日本人に比べて多いようで、悪気でないのはわかるのですが相当苦労して時間がかかる人が多かった。日本人はお釣りの計算とかは「特別のインテリ」とかでなくても苦労せずにできる人が多い・・というところはいいと思いますが、街の景観を守ろうといった姿勢においてはイタリア人にはるかに及ばない。

  「津田沼 ザ・タワー」の場所ですが、「マーケティング的に考えるならば」、マンションを建てたい気持ちはわかります。JR津田沼駅も北側と南側では雰囲気は全然違います。北側は、津田沼パルコにしても、新京成電鉄「新津田沼」駅南側のイトーヨーカドーにしても客は入っており、新京成電鉄「新津田沼」駅北側のジャスコ津田沼店も広い駐車場を確保したこともあり客は入っていますが、南側は商業地域に用途地域はなっていても、駅のすぐ南のモリシアセンターまでは商業施設として成り立っても、そのさらに道路を隔てた南の「津田沼 ザ・タワー」が工事中の場所は、商業施設を建てるとすると少々苦しいと思います。だから、そこに「快速停車駅直結」のマンションを建てたいという気持ちはわからないことはありません。しかし、いくらなんでもここまで巨大なものにすることはないのではないか。ここまで傍若無人に巨大にしなくても利益はあがったはずです。
  (2019.6.30.)

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